Galvaspilsētas mājokļu tirgus astoto gadu pēc kārtas stagnē un jau 59% darījumu notiek bez hipotekārā kredīta piesaistes. Tikmēr Latvijas rietumos tirgus aktivizējas, secināts nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”. Dzīvokļu cenas Liepājas jauno projektu otrreizējā tirgū kritušās par 12%, veicinot darījumu skaita pieaugumu. Interese par mājokļa iegādi vēju pilsēta ir liela; potenciālo pircēju vidū arī lietuvieši, kas dod priekšroku cenai, iegādājoties arī vecākus mājokļus, pat neskatoties uz apjomīgo jauno projektu piedāvājumu netālu esošajā piejūras pilsētā Klaipēdā. Vai Liepāja tiks līdzi augošajam pieprasījumam pēc labas kvalitātes mājokļiem un kā savus nekustamā īpašuma tirgus izaicinājumus risina tuvējie Dienvidu kaimiņi?

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par jūliju:

• 70 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (70 – jūnijā; 75 – maijā; 75 – aprīlī; 76 – martā; 76 – februārī; 78 – janvārī);

• 8% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (9% - jūnijā; 9% - maijā; 9% - aprīlī; 9% - martā; 9% - februārī; janvārī – 9%);

• 15% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (jūnijā – 17%; maijā – 18%; aprīlī – 19%; martā – 21%; februārī - 22%; janvārī – 22%);

• 59% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (jūnijā – 52%; maijā – 55%; aprīlī - 53%; martā – 50%; februārī – 46%; janvārī – 45%);

• - 10%** - par tik izdevīgāk šobrīd mājokli ir īrēt nekā pirkt (jūnijā – 4%; maijā – 11%; aprīlī – 11%; martā – 18%; februārī – 14%; janvārī – 14%). Šobrīd izdevīgāk pirkt.

• 26% darījumu*** Rīgā notikuši ar mājokļiem jaunajos projektos (maijā – 24%; aprīlī – 26%; martā – 26%; februārī – 30%).

Jūlijā iegādei pieejamo dzīvokļu piedāvājums Rīgā palielinājies par nepilniem 2% - pārdošanā bija pieejami 4730 dzīvokļi. 44% (2080 dzīvokļi) no kopējā iegādei pieejamo mājokļu skaita veidoja piedāvājums sērijveida ēkās galvaspilsētas apkaimēs. Savukārt īrei pieejamo mājokļu skaits kopš jūnija saglabājies nemainīgs, piedāvājumā esot aptuveni 2300 īpašumiem. Balstoties uz “Latio” ekspertu aprēķiniem, jūnijā iegādāties divistabu dzīvokli jaunajā projektā ar hipotekāro kredītu uz 25 gadiem bijis par 10% izdevīgāk nekā to īrēt, tādējādi pēdējos divos mēnešos situācijai nosveroties par labu mājokļa pirkšanai, nevis īrei. Vairāk nekā trešo daļu jeb 36% veidoja īres dzīvokļi sērijveida namos Rīgas apkaimēs. Iekštelpu platību vidējās cenas dzīvokļiem sērijveida ēkās nav piedzīvojušas ne kritumu, ne kāpumu – apkaimēs vidējā cena par kvadrātmetru ir 1015 EUR, bet Centrā – 1500 EUR.

Pagājušajā mēnesī par nepilniem 10% samazinājies pārdošanā esošo Rīgas mājokļu skaits jauno projektu pirmreizējā tirgū – no 1560 dzīvokļiem jūnijā līdz 1410 jūlijā. Vidējās cenas iekštelpu platībām nav mainījušās, turoties ap 2800 EUR/ m². Savukārt jauno projektu otrreizējā tirgū cenu izmaiņas nav fiksētas: Rīgas apkaimēs vidējās cenas darījumos ir 1980 EUR/ m², bet centrā 2470 EUR/ m².

Ņemot vērā, ka jūlijs tradicionāli ir atvaļinājumu mēnesis, “Latio” darījumu vadītāji nav novērojuši īpašas svārstības mājokļu tirgus aktivitātē. Interese par īpašumu iegādi nav noplakusi, tomēr līdz rezultātam nākas gaidīt ilgi. Pircēji, kas plāno iegādāties īpašumu ar savu finansējumu, droši kaulējas, sagaidot cenas samazinājumu līdz pat 30% un pamatojot viedokli ar salīdzinošajiem darījumiem tirgū. Atšķirībā no citiem gadiem, šovasar novērojam krietni zemāku interesi par privātās apbūves zemēm, tostarp arī savrupmāju būvniecību. Viens no iemesliem - augstās celtniecības izmaksas.

Mājokļu segmentā darījumi visbiežāk notiek par summu līdz 60 000 EUR, turklāt par saviem līdzekļiem. Jūlijā darījumu īpatsvars bez hipotekārā kredīta piesaistes sastādījis teju 60%. Savukārt, balstoties uz bankas “Citadele” datiem, lielākā daļa kredītu tiek izsniegti par summu līdz 100 000 EUR. Privātmāju kategorijā interese saglabājas par labas kvalitātes īpašumiem līdz 150 000 EUR, tomēr piedāvājums neatbilst pieprasījumam. Turpretī no lētāku privātmāju iegādes, kas nāk komplektā ar laika zoba izgrauztiem defektiem, attur potenciāli nepieciešamo ieguldījumu apjoms. Ģimeņu interese par privātmājām saglabājas arī ārpus Pierīgas, tostarp mazajos miestiņos netālu no lielākajām reģionu pilsētām. Vairumā gadījumu šādu īpašumu cena ir zemāka nekā līdzīgām savrupmājām pieprasītākās lokācijās. Ja pircējam izdodas saņemt hipotekāro kredītu, darījums notiek.

Mājokļu tirgus pieklusis arī Jūrmalā, kas siltajā sezonā ierasti piesaista īstermiņa īrniekus. Netipiska inerce skārusi visus segmentus, sevišķi dārgākas kategorijas savrupmājas un apartamentus. Kūrortpilsētas piedāvājums potenciālajiem pircējiem kļūst interesants tikai brīdī, kad īpašums tiek tirgots par atbilstošu tirgus vērtību ar iespēju cenu samazināt. Pirmajā pusgadā 70% no visiem dzīvokļu darījumiem Jūrmalā gan pirmreizējā, gan otrreizējā tirgū bijuši cenā līdz 100 000 EUR. Vien nedaudz vairāk kā 2% darījumu veikti par summu virs 500 000 EUR. No kopējā darījumu skaita divas trešdaļas sastādīja mājokļi sērijveida un vecā tipa ēkās, savukārt tikai nedaudz vairāk kā 30% darījumu notika ar īpašumiem jaunajos projektos, kur pieprasītākie ir trīs istabu dzīvokļi, kā arī apartamenti.

Turpretī augstāku aktivitāti uzrāda citas piejūras pilsētas – Liepājas - mājokļu tirgus, kur darījumu skaits kopš 2022. gada lēnam aug. Pērn Liepājā reģistrēti 1043 darījumi ar dzīvokļiem, mājām un privātās apbūves zemēm. Salīdzinot ar 2021. gadu, darījumu skaita kritums mazliet pārsniedz 13%. Savukārt šā gada pirmajos sešos mēnešos notikuši 458 darījumi, no kuriem 88% veikti ar dzīvokļiem. Viens no faktoriem, kas šogad mudina pircējus iegādāties īpašumu vēju pilsētā, ir mājokļu vidējās cenas, kas uzrāda lejupejošu tendenci. Ja 2023. gadā īpašumu jaunajā projektā varēja iegādāties vidēji par 1640 EUR/ m², šogad vidējā iekštelpu platību cena samazinājusies par 12%, noslīdot līdz 1440 EUR/ m². Jāņem vērā, ka lielākā daļa darījumu par šādām cenām notiek jauno projektu otrreizējā tirgū. Par nepilniem 14% kritusi cena arī mājokļiem t.s. vecā fonda īpašumos, kas celti līdz 1953. gadam, vidējai cenai svārstoties ap 1000 EUR/ m². Izņēmums ir dzīvokļi sērijveida ēkās, kuru pārdošanas cena ir pat nedaudz pieaugusi, pārsniedzot 900 EUR/ m².

Kā skaidro Liepājas valstpilsētas pašvaldība, iedzīvotāju pieprasījums pēc jauniem, moderniem mājokļiem ir augsts ne tikai pašā pilsētā, bet arī tuvējos ciemos un piepilsētās, piemēram, Grobiņā un Nīcā. Lielākā daļa no šiem cilvēkiem strādā Liepājā, bet IIN maksā Dienvidkurzemes novadā, tādēļ pašvaldība ir ieinteresēta piedāvāt izsolēs jaunus zemesgabalus individuālo dzīvojamo māju būvniecībai. Arvien biežāk Liepāju kā savu nākamo mājvietu izvēlas arī rīdzinieki, pateicoties attālinātā darba iespējām. Tāpat atgriešanos pilsētā sekmē pašvaldības atbalsts ģimenēm ar nepilngadīgiem bērniem, piedāvājot īres dzīvokli, ja tās dzīvojušas ārzemēs ilgāk par sešiem mēnešiem. Par pozitīvu tendenci liecina arī iedzīvotāju skaits, kas turas ap 67 tūkstošiem. Lai piesaistītu gados jaunākus iedzīvotājus, pašvaldība strādā pie ērtas infrastruktūras attīstīšanas, kā arī līdzfinansē ēku restaurācijas un daudzdzīvokļu pagalmu labiekārtošanu. Viena no prioritātēm ir jaunu projektu būvniecība ar mērķi paplašināt pilsētas dzīvojamo fondu atbilstoši pieprasījumam.

“Esam saplānojuši jaunu mikrorajonu Klaipēdas ielā 138, kas būtu mājvieta vairāk nekā 2000 iedzīvotājiem. Pašlaik notiek teritorijas sagatavošanas darbi, lai varētu rīkot izsoles. Identificēti arī citi zemesgabali, kas tiek nodoti izsolēm, piemēram, Vītolu ielā 13 pilsētas centrā. Rosība notiek arī komercobjektu segmentā - savu atdzimšanu gaida Kūrmāja ar ~30 miljonu investīciju, valsts būvē jaunu cietumu ~130 milj., pilsētas ziemeļu daļā tiek būvēti 14 vēja ģeneratori, LSEZ teritorijā 7 gadu laikā ir atvērtas 24 jaunas rūpnīcas ar dažādu valstu kapitāla piesaisti. Uzbūvēts dzeramā ūdens termināls, uzsākta bijušā Liepājas Metalurga teritorijas pārveide par zaļo industriālo parku,” stāsta Mārtiņš Tīdens, Liepājas valstpilsētas pašvaldības izpilddirektora vietnieks īpašumu jautājumos.

Vieni no aktīvākajiem mājokļu pircējiem Liepājā ir lietuvieši, lai gan precīzas darījumu statistikas, kas atspoguļotu pircēju tautību, nav. Salīdzinājumā ar Klaipēdu, kas ir viena no dzīvošanai pieprasītākajām piejūras pilsētām Lietuvā, jauno projektu mājokļu cenas Liepājā ir ievērojami zemākas. Klaipēdā ir aktīvs jauno projektu pirmreizējais tirgus, kur dzīvokļu cenas kopš 2019. gada turpinājušas kāpt, vidējai kvadrātmetra cenai 2024. gada pirmajā ceturksnī pārsniedzot 2800 EUR. Ekonomiskās klases jauno projektu dzīvokļiem cenas pērn svārstījušās ap 1700 EUR/ m², bet šā gada pirmajā pusgadā tuvojas 2000 EUR/ m², savukārt vidējās klases mājokļiem cena šogad sasniedz 2600 EUR/ m² (+13%, salīdzinot ar pērnā gada pirmo pusgadu). Jūnijā Klaipēdā iegādei bija pieejami 550 dzīvokļi jauno projektu pirmreizējā tirgū.

Klaipēdas nekustamo īpašumu tirgus pēdējos gados saskaras ar vairākiem izaicinājumiem. Lai gan statistika rāda iedzīvotāju skaita pieaugumu, liela daļa no jaunajiem pilsētniekiem ir ukraiņu bēgļi, kuriem ir ierobežotas iespējas piedalīties nekustamo īpašumu tirgū. Tomēr šī iedzīvotāju daļa “silda” īres tirgu – ukraiņi nereti izvēlas arī zemākas kvalitātes mājokļus vecākās ēkās, pēc kuriem vietējā tirgū ir mazāks pieprasījums. Tāpat daudzi dod priekšroku gatavām privātmājām vai to būvniecībai, par ko liecina arī darījumu skaits – gada laikā iegādāto savrupmāju skaits ir dubultojies, sevišķi piepilsētā.

Otra problēma ir nepastāvīgs pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunajos projektos. “Pēdējo 10 gadu laikā attīstītāji papildinājuši Klaipēdas mājokļu segmentu ar jaunām, modernām daudzdzīvokļu ēkām. No 2019. gada jauno projektu pirmreizējā tirgus piedāvājumā ir vairāk nekā 1000 dzīvokļu, pēc kuriem sākotnēji bija liels pieprasījums. Tomēr darījumu skaits ar šādiem dzīvokļiem pēdējo trīs gadu laikā samazinās dzīves dārdzības, EURIBOR un īpašumu pieaugošo cenu iespaidā. Tas savukārt attīstītājiem liek piebremzēt ar jauno ēku būvniecību, radot seno "vista vai ola" dilemmu – gaidīt brīdi, kad pircēji sāks pieņemt lēmumus un iegādāties jau gatavos mājokļus, vai tomēr attīstītājiem vajadzētu piedāvāt plašāku izvēli, tostarp ekonomiskās klases mājokļus, lai labāk novērtētu tirgus pieprasījumu?” skaidro Tomass Sovijus Kvainickas, Lietuvas nekustamo īpašumu aģentūras “Inreal” Investīciju un tirgus analīzes daļas vadītājs.

Viņš uzsver – Klaipēda ir pilsēta ar lielu potenciālu, tomēr trūkst katalizatora paātrinātai izaugsmei. Lietuvieši nereti iegādājas īpašumu Klaipēdā pastāvīgai dzīvošanai, bet vasaras mītni kādā no tuvējām piejūras kūrortpilsētām, piemēram, Palangā, Neringā – vai Liepājā. Otra daļa šīs pilsētas izvēlas kā pastāvīgo dzīvesvietu, konkurējot ar Klaipēdas mājokļu tirgu:

“Daži meklē zemākas īpašumu cenas, daži – specifiskus projektus, kas labāk atbilst viņu vēlmēm. Manuprāt, lietuviešu interese par Liepāju ir saistīta ar dažādiem faktoriem, tostarp, pievilcīgām īpašumu cenām. Apšaubu, ka nodokļu atšķirības varētu būt izšķirošais faktors.”

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.

**Indekss rēķināts, salīdzinot divu istabu dzīvokļu jaunajos projektos ar platību no 40-60 m² potenciālo vidējo ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumu ar aizdevuma termiņu uz 25 gadiem ar sludinājumos norādīto vidējo īres cenu jūlijā pieprasītākajās Rīgas apkaimēs.

***Dati par Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem jūnijā.

Informāciju sagatavoja Rūta Roze Latio | Tirgus Analītiķis.